Novinky v právní úpravě koupě a prodeje nemovitostí

18.03.2015

Novinky v právní úpravě koupě a prodeje nemovitostí

Každý, kdo chce koupit nemovitost, by si měl důkladně prostudovat všechna zákonná ustanovení. Koupě nemovité věci je upravena v ustanoveních 2128 až 2183 nového občanského zákoníku, který platí od ledna 2014.

V případě nemovitých věcí se ve smlouvě o převodu řeší práva stran smlouvy a práva a povinnosti vůči třetím osobám, která přebírá, nebo přecházejí na kupujícího. Kupní smlouva musí mít písemnou formu.

Jako věcná práva je možné sjednat i vedlejší ujednání v kupní smlouvě o koupi nemovitosti. Pokud jsou tato práva sjednána jako věcná a zapsána do veřejného seznamu, vznikají až zápisem do tohoto seznamu. V takovém případě budou působit i vůči právním nástupcům kupujícího.

Jedná se zejména o výhradu vlastnického práva, právo zpětné koupě, zákaz zcizení či zatížení, výhradu předkupního práva nebo lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku. Tato ujednání tedy vznikají až zápisem do katastru nemovitostí, sjednávají-li se jako věcné právo.

U nemovitostí se také prodlužuje lhůta pro možnost oznámení skrytých vad prodávajícímu a uplatnění práv z vadného plnění na pět let od nabytí nemovité věci. Toto právo se však nepromlčuje, pokud prodávající při odevzdání věci o vadě věděl nebo vědět musel.

Výhrada vlastnického práva

Pokud si prodávající vyhradí vlastnické právo, stane se kupující vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, ale nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již jejím převzetím. Vůči věřitelům kupujícího bude nově působit výhrada vlastnického práva pouze v tom případě, že byla zřízena notářským zápisem nebo byla zřízena v písemné formě a podpisy byly úředně ověřeny.

Výhrada zpětného prodeje

Výhradou zpětné koupě a nově také zpětného prodeje (na který se přiměřeně použijí ustanovení o zpětné koupi) vzniká kupujícímu/prodávajícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu/kupujícímu za úplatu zpět. Tímto převodem se nově také vyrovnají užitky z peněz a případné plody vytěžené z věci, čímž se snaží zákonodárce předcházet budoucím sporům. Nově je dle ObčZ možné si vyhradit zpětnou koupi také u věcí nemovitých. Prodlužují se také lhůty, ve kterých má prodávající/kupující možnost uplatnit své právo. Pokud nebude lhůta ujednána ve smlouvě, bude možnost žádat vrácení u movitých věcí po dobu tří let a u nemovitých věcí po dobu let deseti. Nově není u těchto ujednání vyžadována písemná forma.

Výhrada lepšího kupce

Výhrada lepšího kupce je novým vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, kterým může prodávající dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě (pokud není ujednáno jinak, tak u movitých věcí činí tato lhůta tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy). To zda je kupec lepší, rozhoduje zásadně prodávající a může tedy dát například přednost i novému kupci, který nabízí nižší cenu.

Výhrada předkupního práva

Pokud to bude výslovně ujednáno, výhrada předkupního práva bude nově také zavazovat dědice dlužníka a oprávnění z předkupního práva bude možné zcizit.

Koupě na zkoušku

Kdo kupuje věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí. Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí ta u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. Ke změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží.

NEMOVITOSTI: základní pojmy a ustanovení týkající se převodu

Pojem nemovitá věc

Nemovitá věc je věc v právním smyslu, jejíž podstata vychází z latinského immobilium („to, co se nedá přemístit“). Někdy bývají nemovité věci nazývány realitami, což pochází z anglického jazyka, kde je ve Spojených státech tento pojem označován jako real estate, ve Velké Británii především pak jako real property. Občanský zákoník z roku 1964 používal pojmu nemovitost a ve svém § 119 ji definoval jako pozemek nebo stavbu, spojenou se zemí pevným základem (dům, chata, garáž apod.). Ostatní věci byly movité.

Od 1. ledna 2014 obnovil nový občanský zákoník platnost obecné právní zásady superficies solo cedit (ve významu „stavba je součástí pozemku“) a jako nemovité věci již v § 498 chápe kromě pozemků jen podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep). Pokud však existuje rozdílný vlastník nemovité věci (stavby, jednotky) a odlišný vlastník zastavěného pozemku, ke sjednocení stavby a pozemku k 1.1.2014 nedošlo).

Přesto však význam pojmu nemovité věci rozšířil, protože v právním smyslu jsou takovou věcí i věcná práva k hmotné nemovité věci, jako je tomu podle § 1242 občanského zákoníku u práva stavby, a další práva, která za nemovitou věc prohlásí zákon.

Převod nemovitých věcí – obecně

Právní úprava ObčZ č. 89/2012 Sb., Katastrální předpisy zejména : Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, a vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu

Základní ustanovení občanského zákoníku:

§ 978 - stanoví, že od ustanovení části třetí občanského zákoníku, která zahrnuje i věcná práva a tedy vlastnictví se lze ujednáním odchýlit s účinky vůči třetím osobám pouze v případě, kdy to připouští zákon,

§ 980 – je-li do veřejného seznamu zapsané věcné právo, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným stavem,

§984 - Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

§ 985 – v případě, že stav zapsaný ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

Ochrana vlastnického práva:

§ 1041- Kdo se domáhá, aby mu věc byla vydána, musí ji popsat takovými znaky, kterými se rozeznává od jiných věcí téhož druhu,

§ 1042 -Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

Nabytí vlastnického práva

Opuštění věci

§ 1045 - Věc, která nikomu nepatří, si každý může přivlastnit, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Movitá věc, kterou vlastník opustil, protože ji nechce jako svou držet, nikomu nepatří. Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.

§ 1050 – Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.

Nabytí zřízením stavby

§ 1084 - Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má táž práva a povinnosti jako nepřikázaný,

§ 1087- Přestavek - Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.

Vydržení

§ 1089 a 1091 Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

Převod vlastnického práva

§ 1100- Převede-li strana vlastnické právo k věci zapsané ve veřejném seznamu postupně několika osobám, stane se vlastníkem osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první, a to i v případě, že její právo vzniklo později.

§ 1105 - Převod vlastnického práva k nemovité věci

Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

Společná ustanovení o převodu vlastnického práva - platí pro všechny druhy převodů (koupě, darování a podobně)

§ 1106 Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.

§ 1107 Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Závady, které nepřejdou, zanikají.

Nabytí vlastnického práva rozhodnutím orgánu veřejné moci

§ 1114 Rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci se vlastnického práva nabývá dnem, který je v něm určen. Není-li v rozhodnutí takový den určen, nabývá se vlastnického práva dnem právní moci rozhodnutí.


Zdroj: Nový občanský zákoník, MMR, bydlenidotcz

Vaše reality - víc než jen obchod
Vaše Reality cz, s.r.o.
Ulrichovo náměstí 762/6
Hradec Králové 2, 500 02

tel.: +420 773 123 091
tel.: +420 774 803 100
e-mail: info@vaserealitycz.cz
web: www.vaserealitycz.cz

Novinky v naší nabídce

Vaše reality - víc než jen obchod
ISO-17024-vaserealitycz
info@vaserealitycz.cz, +420 773 123 091
Jsme členem
Realitní komory ČR
Logo Realitni komory Ceske republiky